Este 9 de marzo de 2022 la Cámara del Senado aprobó el proyecto de ley que modifica la ley de arrendamiento, para incorporar medidas en beneficio de los arrendadores ante situaciones de morosidad o incumplimientos contractuales por parte de los arrendatarios.
La actual ley Nº 18.101, que fija normas especiales para el arrendamiento de predios urbanos, fue creada con el propósito de proteger a la parte más débil de un contrato de arriendo, en ese entonces, el arrendatario. Es por esto que la actual ley establece un proceso determinado para pedir la terminación del contrato de arriendo, la restitución del inmueble, el pago de las rentas adeudas, entre otras cosas. Sin perjuicio de que la tramitación de los juicios de arriendo fue creada con la intención de ser una tramitación breve y rápida, la realidad es que los actuales juicios de arriendo pueden tener una duración de 7 meses o más, tiempo que el dueño no puede hacer uso de su propiedad y acumula deudas por conceptos de no pago de dividendos, gastos comunes o servicios básicos.
Es por esto que, en la visión de los parlamentarios, la ley quedó desequilibrada en favor de los arrendatarios, dejando muy desprotegidos a los dueños de los inmuebles. Mediante estas modificaciones se busca principalmente dos cosas: (1) Permitir la restitución anticipada del inmueble y, el lanzamiento del arrendatario demandado con auxilio de la fuera pública con el solo mérito de lo obrado en audiencia. Esto significa que el dueño del inmueble no tendrá que esperar hasta el término del juicio para pedir la restitución de su propiedad. Esta medida aplicaría solo cuando el arrendador pida el término del contrato de arriendo y la restitución del bien por encontrarse este parcialmente destruido o haber quedado inutilizable por culpa del arrendatario.
El segundo cambio que propone la ley es (2) la creación de un procedimiento monitorio para el cobro de las rentas adeudadas y restitución del inmueble arrendado. Cumpliendo los requisitos de admisibilidad, una vez interpuesta la demanda el juez ordenará que se requiera de pago al deudor en un plazo de 10 días corridos. Transcurrido el plazo, si el deudor no pagare o no reclamare ante el tribunal, se le tendrá por condenado al pago y se dispondrá su lanzamiento del inmueble en un plazo no superior a 10 días. Dentro del plazo el deudor podrá formular alegaciones en su defensa con todos los medios de prueba que tenga o proceder al pago de los adeudado, si se paga la totalidad de lo adeuda con intereses y costas terminará el procedimiento monitorio.
El proyecto de ley se encuentra actualmente en su tercer trámite constitucional, lo que significa que se devuelve a la cámara de origen para las últimas revisiones y, de existir acuerdo entre las cámaras, estaría lista para su promulgación y publicación.
Fuentes:
- República de Chile. Senado. Boletín Nº 12.809-07.
- Ley Nº 18.101 fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Ministerio de vivienda y Urbanismo.
- Oficio Nº 109/SEC/22, oficio modificaciones a Cámara de Origen. Segundo trámite constitucional/Senado, 9 de marzo de 2022.
- Cuenta oficio de la Excma. Corte Suprema (Nº 254 – 2019), por el cual remite opinión sobre el proyecto (informe Nº 51-2019), 12 de noviembre de 2019.
- Informe de la comisión de constitución, legislación, justicia y reglamento recaído en el proyecto de ley que modifica el código de procedimiento civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, en juicios de precario y de terminación de arrendamiento y de comodato, 18 de enero de 2021.
- Informe de la comisión de constitución, legislación, justicia y reglamento, recaído en el proyecto de ley, en segundo trámite constitucional, que modifica la ley Nº 18.101 y el Código de Procedimiento Civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento en los juicios que indica, 3 de septiembre de 2021.